房地产资源整合战略.doc

房地产资源整合战略 资源整合联盟是市场经济名词，是市场竞争脱变的企业组织形态。它的特定意义在于行业内由一定数量的企业出资设立共同销售公司，实行单方面销售，成为垄断者，避免因个别竞争而造成资源浪费，从而达到规模经济和利润最大化的效果。资源整合各成员企业是独立的，是一种联盟关系。 　　托拉斯是资源整合联盟的升华。洛克菲勒是托拉斯的作俑者，他的小炼油厂在20年时间里发展到控制了全球70%的市场。他曾说：“当红色的蔷薇含苞待放时，唯有剪除多余的枝叶，才能在日后一枝独秀，绽放出艳丽的花朵。”而我们今天所处的社会现实，还没有达到要求托拉斯，但就房地产行业而言，呼唤资源整合联盟已经迫在眉睫，因为只有资源整合联盟才能找到生存根基。 　　 房地产业呼唤资源整合联盟 　　1、房地产已处于微利时代； 　　2、无序竞争损害了行业利润； 　　3、竞争已将一些企业淘汰出局； 　　4、中国WTO后，面临着外资房地产商的冲击； 　　5、与同行联合去做大市场蛋糕，降低房地产开发成本； 　　6、市场蛋糕只有那么大，只有整合房地产开发商资源，才能保证行业平均利润； 　　7、房地产是资金密集型的行业，需要大规模多元化融资，而融资需要一个载体； 　　8、资源整合联盟高级企业组织形态，是自由竞争市场走向垄断竞争市场的必然。 　　　房地产资源整合联盟的本质 　　1、房地产资源整合联盟是一个同行业联盟利益共同体； 　　2、房地产资源整合联盟是同行业“竞争与合作”精神的结晶 　　3、房地产资源整合联盟的建成将汇聚同行力量,开发超大型项目，开拓广阔的融资渠道,在工程建设方面形成真正的规模效益； 　　4、房地产资源整合联盟将淘汰其他市场参与者,整合房地产业，形成秩序，即由资源整合联盟成员分享相对垄断的市场利润； 　　5、房地产资源整合联盟是经济金融化的实践者，以房地产开发为核心将商业资本，产业资本、金融资本深层磨合，在经营上遵循的是“浚其源头，固其根本”的作法，是“合纵连横”、“联吴抗曹”政治谋略的现代经济版; 　　6、房地产资源整合联盟，也是一个过渡企业形态，是资源整合联盟的领导者“一枝独秀”的工具。 　　　如何实现房地产资源整合联盟 　　1、集约化经营降低综合成本，创造规模效益。 　　 (1)、集约化经营的条件　 　　a、庞大的市场需求量 　　b、超大型屋村物业、商住物业、工业物业发展计划。 　　c、多元化规模性融资支持。 　　d、高度的专业化分工。 　　e、工程作业流水化。 　　 (2)、规模效益分析 　　房地产的资源整合联盟会使融资成本降低、管理成本降低、采购成本降低、人力资源成本降低、能源物耗降低　、财务费用降低、营销成本降低、时间成本降低，从而达到可观的规模效益。 　　以四川长虹为例，当产量达到100万台电视机的时候，综合成本就降低20%，突破130万台，综合成本就降低30%，由于条件限制暂时不能测算出精确的房地产规模效益值，具备条件是能算出的，工业自动化流水线原理移植到房地产业是可行的，只要达到一定的开发规模，资源整合联盟的建立同时也突破了房地产企业由于资质评审，而导致的开发规模的桎梏。 　　 　　2、多元化规模性融资推动集约化经营。 　　〈１〉多元化规模性融资的渠道及办法 　　　多元化规模性融资的现实性　 　　a、社会的发展趋势：货币商品化、融资社会化、资本证券化、经济金融化； 　　b、房地产商品，理论界认为具有实物金融商品的特性；　　　　　 　　c、房地产带动国民经济五十多个相关产业，具有金融的全局性；　 　　d、地产业整体运营的重要因素：现金货币量、时间成本、规模经济； 　　e、房地产与金融的深层溶合，是大型物业发展企业的标志； 　　f、多元化规模性融资是房地产企业发展的第二推动力。 　　多元化规模性融资的融资渠道 　　１、项目融资 　　　项目融资的典型形式BOT即建设--经营--转让；TOT即转让--经营--转让；ABS即通过SPC提高信用等级，进入国际高档债券市场；FIGP即借贷--投资--回收--还本息。 　　　项目融资是以特许经营权转让和资产表外负债为特征。项目融资是大型基础设施建设（公路、桥梁、码头、大型屋村物业发展、酒店、大型楼宇、水电、邮电、通讯等）国际惯用的融资方式。 　　a、特许经营权：一般为国家垄断，但可以特别许可企业在一定时间内拥有此经营权；在实践中，这种权力衍变为企业拥有的某些排他性权益，企业可以将此权益出售、出租、转让、合作经营。 　　b、 资产表外负债：传统融资是以项目发起人本身的资信为基础，融资主体为项目发起人，负债并入项目发起人的资产负债表，项目融资则是以项目本身做为融资主体，负债不进入项目发起人。传统融资中项目发起人承担了还款的全责，债权人